房屋買賣合同糾紛代理詞怎么寫?
審判長(zhǎng)、審判員：
根據(jù)《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，安-徽蔣*華律師事務(wù)所接受本案原告程*霞、張*程、王*春、張*昊的委托，并委派我擔(dān)任其訴訟代理人，現(xiàn)就本案爭(zhēng)議事實(shí)及適用法律發(fā)表如下代理意見，供法庭裁判案件時(shí)參考：
一、關(guān)于本案的事實(shí)部分。
1、代理人認(rèn)為原、被告簽訂的商品房買賣合同已于2011年10月1日解除。
2010年3月9日，原、被告雙方簽訂了一份《商品房期房買賣合同》，合同第九條明確約定：被告應(yīng)于2011年7月30日前，將符合法定和約定條件的商品房交付給原告使用;被告逾期交房超過(guò)60天，原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)在原告解除通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按原告累計(jì)已付款的15%支付違約金。
根據(jù)該合同的約定，被告如逾期交房超過(guò)60天，即在2011年9月28日前不能將符合法定和約定條件的商品房交付給原告使用，則原告的合同解除權(quán)成就，原告可依照合同第九條的約定解除合同。
本案不容爭(zhēng)辯的事實(shí)是2011年9月28日，被告系爭(zhēng)的商品房仍然未經(jīng)驗(yàn)收合格、并取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，被告不具備交房條件。退而言之，即便被告的商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，但直至2011年10月1日，離約定的交房時(shí)間已超過(guò)60天，被告既未向原告發(fā)出書面交房通知，也未將符合法定和約定條件的商品房交付給原告使用，原告于當(dāng)日向被告發(fā)出解除合同的書面通知(被告質(zhì)證時(shí)承認(rèn)收到該通知)，解除了原、被告簽訂的商品房買賣合同。
被告自收到原告《解除合同通知》之日起，在3個(gè)月的期限內(nèi)，既沒(méi)有向原告提出書面異議，也沒(méi)有向人民法院起訴，已喪失對(duì)合同解除的抗辯權(quán)。對(duì)此，《合同法司法解釋二》第24條進(jìn)行了明確規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持;當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”。代理人認(rèn)為原告解除合同的行為合法有效，且被告未及時(shí)行使抗辯權(quán)，原、被告的商品房買賣合同已依法解除，原告的解除權(quán)及其解除行為理應(yīng)得到人民法院判決的支持。
2、被告未取得或未按時(shí)取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，系爭(zhēng)的5號(hào)樓未通過(guò)整體消防驗(yàn)收，因此，不具備法定和約定的交付條件。
《建筑法》第61條、《合同法》279條明確規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;末經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而驗(yàn)收合格最核心的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，被告未能當(dāng)庭出示該項(xiàng)證據(jù)，只提供了《建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證》和《房屋面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告》。若要取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，必須做到消防驗(yàn)收合格、規(guī)劃合格、城建檔案合格。被告辯稱5號(hào)樓在2011年9月26日經(jīng)驗(yàn)收合格，符合合同第8條第2、5款約定的交付條件，可以交付使用，代理人認(rèn)為被告的辯解未提供證據(jù)予以支持，此外，系爭(zhēng)的商品房是否符合交付條件，除當(dāng)事人雙方約定的條件外，對(duì)于法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，必須遵照?qǐng)?zhí)行。
被告提供的《建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證》的簽發(fā)時(shí)間為2011年9月26日，而被告自行組織驗(yàn)收的時(shí)間為2011年8月30日，根據(jù)相關(guān)規(guī)定(被告提供的建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證上也已注明)：凡竣工后未取得建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證的建設(shè)工程，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收，有關(guān)部門不得竣工驗(yàn)收備案。但是被告在取得《建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證》前就自行組織了驗(yàn)收，代理人認(rèn)為該驗(yàn)收行為無(wú)效。同理，被告在消防驗(yàn)收合格前，即自行組織工程驗(yàn)收，程序違法，其自行驗(yàn)收的行為也是無(wú)效的。
被告庭后補(bǔ)充提供的《消防驗(yàn)收意見書》，只是對(duì)5號(hào)樓1—3層及地下室土建工程的驗(yàn)收意見，缺少4—22層的驗(yàn)收意見，應(yīng)視為5號(hào)樓整幢建筑物未經(jīng)消防驗(yàn)收合格。因此系爭(zhēng)的5號(hào)樓不符合《消防法》第十三條的規(guī)定：依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用;其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。
原告申請(qǐng)合肥市中安公證處進(jìn)行證據(jù)保全的視聽資料足以證實(shí)：2011年11月18日，5號(hào)樓仍處于施工安裝階段，不具備交付條件。三樓室內(nèi)搭蓋的8間工棚內(nèi)住滿了工人，室內(nèi)一至三層電梯井四周上下是鋼筋混凝土毛皮，是空洞，還沒(méi)來(lái)得及做任何防護(hù)設(shè)施，一至三層施工現(xiàn)場(chǎng)，有做飯的、有安裝電梯的、有安裝給排水管道的，還有穿線的，現(xiàn)場(chǎng)垃圾遍地，未見任何消防柜、消防栓、消防水帶和水槍等消防設(shè)施。因此，截至2011年11月18日，被告的5號(hào)樓都不具備交付條件，更何況2011年的7月份、9月份。與本案并案審理的另一原告王-進(jìn)提供的視聽資料(被告對(duì)其真實(shí)性予以認(rèn)可)能夠證實(shí)：2011年10月8日，5號(hào)樓現(xiàn)場(chǎng)機(jī)器轟鳴，水泥砂漿遍地，試問(wèn)這樣的樓盤如何交付?交付給誰(shuí)?誰(shuí)能接受?----
3、本案主合同與補(bǔ)充協(xié)議的關(guān)系。
從簽訂的時(shí)間上看，主合同與補(bǔ)充協(xié)議的簽訂時(shí)間均為2010年3月9日，有悖常理。一般而言，補(bǔ)充協(xié)議是在合同履行過(guò)程中，對(duì)合同未涉及的內(nèi)容，或約定不明確的條款，在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)充，補(bǔ)充協(xié)議是依附于主合同而存在的，應(yīng)服從于主合同，其不能否定主合同條款的效力，尤其不能采取格式條款的方式予以否定。例如補(bǔ)充協(xié)議第9條試圖否定主合同第9條、15條，幸好工商部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)并予以糾正，并責(zé)令被告刪除補(bǔ)充協(xié)議第9條，以及對(duì)其余霸王條款(免除其自身責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利等條款)予以了修改。
4、被告單方面提供的格式條款及其效力。
格式條款是指一方當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。本案被告提供的合同格式文本存在著大量的格式條款，例如主合同第10條第2款、以及補(bǔ)充協(xié)議第1條至13條等等。對(duì)于格式條款及其效力問(wèn)題，《合同法》39條、40條，《合同法司法解釋二》第6、9、10條，進(jìn)行了明確規(guī)定。代理人認(rèn)為人民法院審查和判斷格式條款的效力應(yīng)著重從以下兩個(gè)方面予以把握：一是提供格式條款的一方有沒(méi)有盡到提示和說(shuō)明的義務(wù);二是提供格式條款的一方有沒(méi)有免除其自身責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利。被告提供的格式條款(見合同第10條第2款，補(bǔ)充協(xié)議第9條)，既未盡提示和說(shuō)明的義務(wù)，同時(shí)也免除了被告其自身責(zé)任、加重原告責(zé)任、排除原告主要權(quán)利，應(yīng)為無(wú)效條款。[page]
5、被告的《延期交房通知》是單方變更合同條款，屬無(wú)效行為。
2011年7月30日，是合同約定的、被告應(yīng)當(dāng)交房的日期，可原告等來(lái)的并不是交房通知，而是延期交房通知，被告延期交房的理由是安裝中央空調(diào)系統(tǒng)。代理人認(rèn)為被告安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，不屬于合同第10條第1款約定的商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、外立面的變更，被告的《延期交房通知》不能成為被告延期交房的擋箭牌。被告于約定的交房日不能交房，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
6、原告解除合同后，被告應(yīng)返還購(gòu)房款及利息并承擔(dān)違約責(zé)任。
如前所述，原告于2011年10月1日解除了商品房買賣合同，合同解除后，原告又于2011年11月1日向被告寄發(fā)了返還購(gòu)房款并支付違約金的函，但至今未收到被告的任何書面回復(fù)。被告的行為既違反了合同對(duì)交房時(shí)間的約定，同時(shí)也違反了“解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款”的約定，被告承擔(dān)違約責(zé)任是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹Ｖ劣诒桓孓q稱延期交房并不必然導(dǎo)致解除合同，代理人認(rèn)為被告的觀點(diǎn)顯然不能成立。是解除合同還是繼續(xù)履行合同?其選擇權(quán)在原告而不在被告，而原告選擇的是解除合同并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。至于違約金的支付標(biāo)準(zhǔn)，合同第9條已作了明確約定，即按原告累計(jì)已付款的15%支付，經(jīng)計(jì)算應(yīng)為331976元。
利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)分兩個(gè)時(shí)間段，2010年按年息6.5%計(jì)算，2011年至今按年息7.05%計(jì)算，具體計(jì)算方式如下：2010年元月19日付20萬(wàn)元，利息28645元，元月29日付5萬(wàn)元，利息7068元，2月10日70萬(wàn)元，利息97417元，3月5日16萬(wàn)元，利息21525元，3月9日3176元，利息424元，3月12日22萬(wàn)元，利息29300元，7月9日付88萬(wàn)元，利息96294元，合計(jì)為280675元。
二、關(guān)于本案的法律適用部分。
1、原告解除合同的行為符合《合同法》第九十三條的規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。代理人認(rèn)為貴院應(yīng)適用《合同法》第九十三條，確認(rèn)原告解除合同的行為合法有效。
2、被告收到解除合同的通知后，未在3個(gè)月內(nèi)進(jìn)行抗辯，被告已喪失抗辯權(quán)，應(yīng)適用《合同法司法解釋二》第24條的規(guī)定。
3、原告解除合同后，向被告主張返還購(gòu)房款及利息并承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求，應(yīng)適用《合同法》第97條、107條的規(guī)定，判決予以支持。
4、格式條款及其效力問(wèn)題，應(yīng)適用《合同法》39條、40條，《合同法司法解釋二》第6、9、10條等相關(guān)法律規(guī)定。
5、被告的商品房是否具備交付條件，應(yīng)適用《建筑法》第61條、《合同法》279條、《消防法》第13條、建設(shè)部2000年78號(hào)文件《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》和第142號(hào)文件《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行規(guī)定》以及《安-徽省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收與備案管理規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章。
綜上，被告沒(méi)有按照合同約定的時(shí)間及條件交付房屋，原告的合同解除權(quán)已成就，其解除合同的行為合法有效，被告應(yīng)返還購(gòu)房款及利息并承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)貴院依法支持原告的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
此致
xx市人民法院
xx律師事務(wù)所
律師：xx
二零XX年XX月XX日
房屋買賣過(guò)戶流程是什么?
1、簽訂買賣合同
2、準(zhǔn)備首付款，凍結(jié)
3、評(píng)估公司評(píng)估(出具評(píng)估報(bào)告)
4、向銀行申請(qǐng)貸款，等銀行審批
5、網(wǎng)簽
6、房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶
7、繳稅領(lǐng)證
8、銀行解凍購(gòu)房款
9、抵押登記
10、物業(yè)交接，水電過(guò)戶
11、土地證查檔(辦理土地證)
如果是一次性付款的取消3、4、9項(xiàng)第2項(xiàng)換為，準(zhǔn)備購(gòu)房款。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
最新資訊(《民法典》)
《民法典》第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第二百一十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
